Egregio associato,
purtroppo, l’eccezionale stato di emergenza sanitaria che ha colpito il nostro Paese – dovuto alla diffusione dell’epidemia Covid-19 – sta provocando sensibili ricadute anche sui contratti di locazione, generando ritardi ed omissioni nel pagamento dei canoni.
Le conseguenze dell’emergenza sanitaria e delle decisioni delle Autorità governative e regionali sono ovviamente più gravi e diffuse nell’ambito delle locazioni commerciali, soprattutto a causa della chiusura obbligatoria di molte attività e del connesso venir meno degli incassi, spesso in parte destinati al pagamento dei canoni di locazione.
Ritardi ed omissioni stanno però interessando anche le locazioni abitative, là dove il conduttore abbia subito la diminuzione o la perdita dei redditi destinati a provvedere al puntuale adempimento degli obblighi contrattuali.
A fronte di tanto stiamo assistendo con sempre maggior frequenza alle richieste dei conduttori di addivenire all’immediato scioglimento dei contratti (soprattutto nelle locazioni non abitative), ad omessi pagamenti dei canoni e degli oneri accessori o, nella migliore delle ipotesi, a richieste di sospensione o riduzione del canone.
E’ vero che da più parti si sostiene che il conduttore che si trovi in una situazione di oggettiva difficoltà potrebbe astrattamente pretendere:
di invocare l’impossibilità sopravvenuta ad adempiere all’obbligazione per causa di forza maggiore a lui non imputabile e di sospendere il pagamento del canone con esclusione della propria responsabilità per l’inadempimento durante il perdurare dell’emergenza (art. 1256 c.c.);
di recedere dal contratto per gravi motivi, con preavviso di sei mesi (art. 27 L. 392/78);
di risolvere anticipatamente il contratto per eccessiva onerosità (art. 1467 c.c.) o per impossibilità sopravvenuta (art. 1463 c.c.) o di addivenire, per gli stessi motivi, ad una riduzione del canone, temporanea o definitiva,
Il fondamento giuridico di tali pretese non è pacifico e vi potrebbe essere spazio per ampie contestazioni.
Un eventuale contenzioso, però, rischierebbe di condurre le parti in Tribunale, con indubbio aggravio di costi e di tempo, anche in ragione del fatto che, al momento, l’attività giudiziaria è pressoché bloccata.
Per le esposte ragioni riteniamo che, ove siano solidamente comprovate sia le sopravvenute difficoltà economiche del conduttore sia il fatto che esse conseguano direttamente all’ emergenza sanitaria in atto, sarebbe auspicabile trovare un accordo tra le parti, concordando una riduzione od una sospensione temporanea del canone per un tempo ragionevole, tale da consentire di ipotizzare che, al termine del periodo di riduzione o sospensione, l’emergenza sanitaria ed i suoi effetti saranno cessati. Se necessario, l’accordo potrebbe poi eventualmente essere reiterato, quindi si può procedere anche per passi.
Tale accordo potrà o meno prevedere che, all’esito del periodo di riduzione /sospensione, il conduttore paghi gli arretrati, se del caso, in modo rateale.
Qualora si concordasse la rinuncia definitiva al credito e quindi che, al termine del periodo concordato, il conduttore non debba pagare arretrati, l’accordo dovrebbe essere comunicato all’Agenzia delle Entrate, per evitare l’imposizione fiscale sulle somme non percepite.
Per quanto poi più specificamente attiene alle locazioni ad uso commerciale relative ad immobili di categoria C/1, ricordiamo che, nel Decreto 18 del 17 Marzo 2020 il Governo ha inserito un credito di imposta del 60% a tutti i conduttori che abbiano dovuto sospendere le proprie attività a causa delle restrizioni. Al momento ciò riguarda solo il mese di Marzo 2020, ma non si esclude che il beneficio potrà essere reiterato. Riteniamo che di ciò sia opportuno tenere conto nell’ambito della trattativa volta alla riduzione/sospensione dei canoni.
Naturalmente, il consiglio di addivenire ad un accordo presuppone che sussista la prova certa delle difficoltà invocate dal conduttore e del fatto che esse siano strettamente dipendenti dal periodo di emergenza, mentre appare senz’altro opportuna una ferma reazione nel caso in cui gli omessi o ritardati pagamenti fossero meramente pretestuosi.
Precisato quanto sopra, rimaniamo a Vostra disposizione per eventuali chiarimenti e per offrirvi assistenza.
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